Tjäna, Spara, Slösa(!?) och Investera > Privatekonomi

Hyra eller äga?

(1/3) > >>

msFIRE:

Vad är mest fördelaktig egentligen? Hyra sitt boende eller äga det? Bortsett från eventuell värdeökning.
Många som jag vet som investerar sina pengar på börsen istället och hyr därför sin bostad, men samtidigt så visar rapporter om att en sak som rika har gemensamt är att de äger sitt boende (https://rikatillsammans.se/miljonar-kannetecken/)

vooneivo:
Det beror på. Bl.a. beror det på hur hushållets utgifter blir om man äger respektive hyr sin bostad, vad bolåneräntan är, hur marknaden utvecklas, mm. Men i de flesta fall är det, enligt mina beräkningar, mer fördelaktigt att hyra.

Jag roade mig med att skriva ett stycke kod som jämför dessa två situationer. Det går att skruva på alla invärden, men med följande antaganden blir utfallet som nedan:

startkapital = 450 000 kr
bostadens köpvärde = 3 000 000 kr
årsinkomst (efter skatt) = 360 000 kr
årsutgifter (äga, exkl. amortering och låneränta) = 120 000 kr
årsutgifter (hyra) = 180 000 kr
genomsnittlig årsavkastning på investerat kapital = 6%
genomsnittlig bolåneränta = 3%
genomsnittlig värdeutveckling på bostaden = 0%

Dessutom antar jag att om man äger sin bostad så lånar man så mycket som möjligt och amorterar så lite som möjligt. Detta har historiskt varit den mest fördelaktiga strategin: http://archive.riksbank.se/Documents/Protokollsbilagor/Samverkansr%C3%A5det/2014/PM%204%20-%20Hush%C3%A5llens%20amorteringsbeslut.pdf



Som ni ser blir utfallet inte nådigt för bostadsägare. Efter 30 år är deras tillgångar värda 12 000 000 kr, mot hyrarnas 17 000 000 kr. De 12 miljonerna inkluderar dessutom bostadens värde på 3 miljoner, dvs. hyrarna har nästan dubbelt så mycket investerat kapital att leva av.

Här är koden. Jag har kanske missat något i dessa beräkningar. Rätta mig gärna, så uppdaterar jag resultatet!


--- Kodstycke: ---#!/usr/bin/python3
import numpy as np
import matplotlib.pyplot as plt
import argparse

def own(starting_capital, home_value, income, expenses, time, roi=.06, mortage_interest=.03, real_estate_roi=0):
    net_worth = [starting_capital]
    mortage = 0.85*home_value
    invested = starting_capital - home_value + mortage
    if invested < 0:
        raise ValueError('You cannot afford this home.')
    for t in range(time):
        if mortage / home_value > .7:
            mortage_rate = .02
        elif mortage / home_value > .5:
            mortage_rate = .01
        else:
            mortage_rate = 0
        if mortage > 4.5*income:
            mortage_rate += .01

        invested = invested*(1+roi) + income - mortage*(mortage_rate + mortage_interest) - expenses
        mortage  *= (1 - mortage_rate)
        home_value *= 1 + real_estate_roi
        net_worth.append(invested + home_value - mortage)

    return net_worth

def rent(starting_capital, income, expenses, time, roi=.06):
    time = np.arange(time+1)
    return (1 + roi)**time * starting_capital + (income - expenses) * ((1 + roi)**time - 1) / roi


parser = argparse.ArgumentParser()
parser.add_argument('starting_capital', type=int)
parser.add_argument('home_value', type=int)
parser.add_argument('income', type=int)
parser.add_argument('expenses_own', type=int)
parser.add_argument('expenses_rent', type=int)
parser.add_argument('years', type=int)
parser.add_argument('roi', nargs='?', default=.06, type=float)
parser.add_argument('mortage_interest', nargs='?', default=.03, type=float)
parser.add_argument('real_estate_roi', nargs='?', default=0, type=float)
args = parser.parse_args()

own_nw = own(args.starting_capital, args.home_value, args.income, args.expenses_own, args.years, args.roi, args.mortage_interest, args.real_estate_roi)
rent_nw = rent(args.starting_capital, args.income, args.expenses_rent, args.years, args.roi)

plt.plot(own_nw, label='Own')
plt.plot(rent_nw, label='Rent')
plt.xlabel('Years')
plt.ylabel('Net worth [SEK]')
plt.legend()
plt.show()

--- Kodavslut ---

mrFIRE:

Hänger inte riktigt med i beräkningarna, är anledningen att hyra sticker iväg på grund av att de har lägre utgifter varje månad och kan investera mer? De bör väl dessutom inte ligga på samma nivå från början, då när man står i valet mellan köpa och hyra behöver lägga in kontantinsats som man istället skulle kunna investera?

vooneivo:
Nej, hyra har 50% högre utgifter än äga i beräkningarna, bortsett från bolåneräntan. Anledningen är att äga är tvingad att lägga en stor del av sin inkomst på amortering (till 3% avkastning) istället för att investera den på börsen (till 6% avkastning).

Kurvorna börjar från samma punkt eftersom äga inkluderar bostadens värde. Om man bortser från bostadens värde och endast tar hänsyn till investerat kapital ser det ut så här:



Jag räknade för övrigt något fel ovan, då jag sade att äga endast hade 9 miljoner investerat kapital efter 30 år. Jag räknade bort hela bostadens värde (3 milj.) från nettovärdet, vilket är fel eftersom äga slutar amortera vid 50% belåning. Därmed har äga 10,5 miljoner investerat kapital efter 30 år.

Mumrik:
Jag följer alltid denna diskussion med stort intresse när den uppkommer på forum och bloggar.

Själv hyr jag av några olika anledningar.

1. Flexibiliteten. Inom tre månader kan jag bo någon annanstans. Passar mig. Det hjälper att jag har en plan för min FIRE-tillvaro som är på en annan plats än den jag befinner mig på just nu. Även bra vid löneförhandlingar. Min chef frågar ofta om jag inte ska köpa ett hus snart.

2. Slippa ha en stor del av mina tillgångar bundna i ett boende. Att ha alla ägg i en korg är illa nog, men om den lilla korgen dessutom befinner sig på öppet, stormande hav... Även om jag inte tror på precis allt som skrivs om den förmodade bostadsbubblan så känns utdelningar och avkastning bättre än räntor och amorteringar.

3. Jag ser fram emot att vara skuldfri. CSN kommer jag inte betala av på ett tag, mest för att räntan är så otroligt låg, men att låna ytterligare några årslöner för ett boende på en ort där jag inte kommer bo hela livet? Nä.

När jag närmar mig FI så kommer jag antagligen köpa ett hus på en ort där jag tänker befinna mig under delar av året och/eller helt/delvis hyra ut. Då planerar jag att lägga någon miljon eller mer i handpenning, så ca 30-40% av mitt “nest egg” (finns det en svensk beteckning som låter lika bra?) kommer sannolikt vara i fastigheter. Då blir det mer av en diversifiering än det skulle vara att köpa något i nuläget. Det känns smartare. Kanske slår jag till tidigare om jag hittar det perfekta objektet i den aktuella staden. Hemnetsurf FTW, etc.

Navigering

[0] Meddelandeindex

[#] Nästa sida

Gå till fullversion