Författare Ämne: Hyra eller äga?  (läst 774 gånger)

msFIRE

  • Global moderator
  • Juniormedlem
  • *****
  • Antal inlägg: 59
    • Visa profil
Hyra eller äga?
« skrivet: 11 mars 2018 kl. 13:07:51 »

Vad är mest fördelaktig egentligen? Hyra sitt boende eller äga det? Bortsett från eventuell värdeökning.
Många som jag vet som investerar sina pengar på börsen istället och hyr därför sin bostad, men samtidigt så visar rapporter om att en sak som rika har gemensamt är att de äger sitt boende (https://rikatillsammans.se/miljonar-kannetecken/)

vooneivo

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 17
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #1 skrivet: 15 mars 2018 kl. 22:01:27 »
Det beror på. Bl.a. beror det på hur hushållets utgifter blir om man äger respektive hyr sin bostad, vad bolåneräntan är, hur marknaden utvecklas, mm. Men i de flesta fall är det, enligt mina beräkningar, mer fördelaktigt att hyra.

Jag roade mig med att skriva ett stycke kod som jämför dessa två situationer. Det går att skruva på alla invärden, men med följande antaganden blir utfallet som nedan:

startkapital = 450 000 kr
bostadens köpvärde = 3 000 000 kr
årsinkomst (efter skatt) = 360 000 kr
årsutgifter (äga, exkl. amortering och låneränta) = 120 000 kr
årsutgifter (hyra) = 180 000 kr
genomsnittlig årsavkastning på investerat kapital = 6%
genomsnittlig bolåneränta = 3%
genomsnittlig värdeutveckling på bostaden = 0%

Dessutom antar jag att om man äger sin bostad så lånar man så mycket som möjligt och amorterar så lite som möjligt. Detta har historiskt varit den mest fördelaktiga strategin: http://archive.riksbank.se/Documents/Protokollsbilagor/Samverkansr%C3%A5det/2014/PM%204%20-%20Hush%C3%A5llens%20amorteringsbeslut.pdf



Som ni ser blir utfallet inte nådigt för bostadsägare. Efter 30 år är deras tillgångar värda 12 000 000 kr, mot hyrarnas 17 000 000 kr. De 12 miljonerna inkluderar dessutom bostadens värde på 3 miljoner, dvs. hyrarna har nästan dubbelt så mycket investerat kapital att leva av.

Här är koden. Jag har kanske missat något i dessa beräkningar. Rätta mig gärna, så uppdaterar jag resultatet!

Kodstycke: [Välj]
#!/usr/bin/python3
import numpy as np
import matplotlib.pyplot as plt
import argparse

def own(starting_capital, home_value, income, expenses, time, roi=.06, mortage_interest=.03, real_estate_roi=0):
    net_worth = [starting_capital]
    mortage = 0.85*home_value
    invested = starting_capital - home_value + mortage
    if invested < 0:
        raise ValueError('You cannot afford this home.')
    for t in range(time):
        if mortage / home_value > .7:
            mortage_rate = .02
        elif mortage / home_value > .5:
            mortage_rate = .01
        else:
            mortage_rate = 0
        if mortage > 4.5*income:
            mortage_rate += .01

        invested = invested*(1+roi) + income - mortage*(mortage_rate + mortage_interest) - expenses
        mortage  *= (1 - mortage_rate)
        home_value *= 1 + real_estate_roi
        net_worth.append(invested + home_value - mortage)

    return net_worth

def rent(starting_capital, income, expenses, time, roi=.06):
    time = np.arange(time+1)
    return (1 + roi)**time * starting_capital + (income - expenses) * ((1 + roi)**time - 1) / roi


parser = argparse.ArgumentParser()
parser.add_argument('starting_capital', type=int)
parser.add_argument('home_value', type=int)
parser.add_argument('income', type=int)
parser.add_argument('expenses_own', type=int)
parser.add_argument('expenses_rent', type=int)
parser.add_argument('years', type=int)
parser.add_argument('roi', nargs='?', default=.06, type=float)
parser.add_argument('mortage_interest', nargs='?', default=.03, type=float)
parser.add_argument('real_estate_roi', nargs='?', default=0, type=float)
args = parser.parse_args()

own_nw = own(args.starting_capital, args.home_value, args.income, args.expenses_own, args.years, args.roi, args.mortage_interest, args.real_estate_roi)
rent_nw = rent(args.starting_capital, args.income, args.expenses_rent, args.years, args.roi)

plt.plot(own_nw, label='Own')
plt.plot(rent_nw, label='Rent')
plt.xlabel('Years')
plt.ylabel('Net worth [SEK]')
plt.legend()
plt.show()

mrFIRE

  • Global moderator
  • Fullständig medlem
  • *****
  • Antal inlägg: 207
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #2 skrivet: 16 mars 2018 kl. 12:37:18 »

Hänger inte riktigt med i beräkningarna, är anledningen att hyra sticker iväg på grund av att de har lägre utgifter varje månad och kan investera mer? De bör väl dessutom inte ligga på samma nivå från början, då när man står i valet mellan köpa och hyra behöver lägga in kontantinsats som man istället skulle kunna investera?

vooneivo

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 17
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #3 skrivet: 18 mars 2018 kl. 11:51:46 »
Nej, hyra har 50% högre utgifter än äga i beräkningarna, bortsett från bolåneräntan. Anledningen är att äga är tvingad att lägga en stor del av sin inkomst på amortering (till 3% avkastning) istället för att investera den på börsen (till 6% avkastning).

Kurvorna börjar från samma punkt eftersom äga inkluderar bostadens värde. Om man bortser från bostadens värde och endast tar hänsyn till investerat kapital ser det ut så här:



Jag räknade för övrigt något fel ovan, då jag sade att äga endast hade 9 miljoner investerat kapital efter 30 år. Jag räknade bort hela bostadens värde (3 milj.) från nettovärdet, vilket är fel eftersom äga slutar amortera vid 50% belåning. Därmed har äga 10,5 miljoner investerat kapital efter 30 år.

Mumrik

  • Juniormedlem
  • **
  • Antal inlägg: 93
  • Mot FI 2025. Sparkvot mot >70% 2018.
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #4 skrivet: 21 mars 2018 kl. 20:56:45 »
Jag följer alltid denna diskussion med stort intresse när den uppkommer på forum och bloggar.

Själv hyr jag av några olika anledningar.

1. Flexibiliteten. Inom tre månader kan jag bo någon annanstans. Passar mig. Det hjälper att jag har en plan för min FIRE-tillvaro som är på en annan plats än den jag befinner mig på just nu. Även bra vid löneförhandlingar. Min chef frågar ofta om jag inte ska köpa ett hus snart.

2. Slippa ha en stor del av mina tillgångar bundna i ett boende. Att ha alla ägg i en korg är illa nog, men om den lilla korgen dessutom befinner sig på öppet, stormande hav... Även om jag inte tror på precis allt som skrivs om den förmodade bostadsbubblan så känns utdelningar och avkastning bättre än räntor och amorteringar.

3. Jag ser fram emot att vara skuldfri. CSN kommer jag inte betala av på ett tag, mest för att räntan är så otroligt låg, men att låna ytterligare några årslöner för ett boende på en ort där jag inte kommer bo hela livet? Nä.

När jag närmar mig FI så kommer jag antagligen köpa ett hus på en ort där jag tänker befinna mig under delar av året och/eller helt/delvis hyra ut. Då planerar jag att lägga någon miljon eller mer i handpenning, så ca 30-40% av mitt “nest egg” (finns det en svensk beteckning som låter lika bra?) kommer sannolikt vara i fastigheter. Då blir det mer av en diversifiering än det skulle vara att köpa något i nuläget. Det känns smartare. Kanske slår jag till tidigare om jag hittar det perfekta objektet i den aktuella staden. Hemnetsurf FTW, etc.

mrFIRE

  • Global moderator
  • Fullständig medlem
  • *****
  • Antal inlägg: 207
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #5 skrivet: 22 mars 2018 kl. 07:21:53 »

Jaha ok nu hänger jag med!  :)
Sluta amortera vid 50% låter också vettigt.

@Mumrik
För egen del tycker jag det är skönt att lägga en del i bostaden och på så sätt få diversifiering, men för gemene man är den delen på tok för stor.
Känns bra att faktiskt äga något reellt också, även om en borätt är i gränslandet.

Ekonomitankar

  • Juniormedlem
  • **
  • Antal inlägg: 85
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #6 skrivet: 9 april 2018 kl. 06:57:00 »
Många är vi som inte har något val.
Det finns inget att hyra för det första. Eller jo man kan nog få tag på lägen heter om du vill hyra för 18000 i månaden.
Själva vill vi bo lite lantligt, och gårdar hyrs inte så ofta ut. Åtminstone inte i dessa delar av landet.


Mumrik

  • Juniormedlem
  • **
  • Antal inlägg: 93
  • Mot FI 2025. Sparkvot mot >70% 2018.
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #7 skrivet: 22 april 2018 kl. 14:09:24 »
@Mumrik
För egen del tycker jag det är skönt att lägga en del i bostaden och på så sätt få diversifiering, men för gemene man är den delen på tok för stor.
Känns bra att faktiskt äga något reellt också, även om en borätt är i gränslandet.

Jo... Men en diversifiering där större delen av huset/borätten ägs av banken känns inget vidare. Jag skulle kunna tänka mig att köpa ett hus om jag hade 50% av insatsen kontant. Men så har jag en hög lön och är lite bostadsneurotisk också. Samt skulle vilja vara helt skuldfri någon gång i livet. Nästan en romantisk tanke i dagens ekonomiska klimat!  ::)


Ekonomitankar

  • Juniormedlem
  • **
  • Antal inlägg: 85
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #8 skrivet: 23 april 2018 kl. 10:11:01 »
Vi har varit i marknaden i många år nu. Och bor förvisso i urskogen men närmaste stad är Stockholm. Men det hade gått upp i många år när vi köpte, så vi trodde vi köpte på en topp, men tänkte att så länge man bor i den så spelar det inte någon roll.
Det var då det... köpte för 2,2 och har bud på 6,5 nu.

msFIRE

  • Global moderator
  • Juniormedlem
  • *****
  • Antal inlägg: 59
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #9 skrivet: 28 april 2018 kl. 08:37:43 »
Samt skulle vilja vara helt skuldfri någon gång i livet. Nästan en romantisk tanke i dagens ekonomiska klimat!  ::)

Hemskt egentligen, utsikterna för att kunna bli skuldfri (om man vill bo i hus) är ju nästan obefintliga.
Frågan är hur nödvändigt det är även om känslan hade varit fantastisk. 50% som nämnts tidigare kanske är mer rimligt, för varför ha alla pengar i ett boende som bara går i arv? Eller ska man sikta på att äga 100% och att det kanske "bara" är boendet som går i arv?

slumpen509

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 10
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #10 skrivet: 19 maj 2018 kl. 15:56:43 »
Hej ,

Jag har också noga följt denna diskussion.
De senaste 9 åren har jag ägt bostadsrätt i Stockholm. BoPrisbubblan som nu håller på att spricka, som varit driven av räntesänkningarna och skuldsättningen samt spekulationsköpen av nybyggda bostadsrätter, har gjort att min bostadsinvestering (om man nu får slänga sig med ordet investering i dessa sammanhang) på ursprungligen 1 250 000 kr (obelånat)ökade till ett slutligt försäljningsvärde 4 500 000kr , skattad och klart ca 3 900 000 kr. Ingår lite renovering. Det är en avkastning på investerat kapital, skattat och klart, på 15% per år dessa 9 år. Visa mig den börsportfölj som avkastat lika bra efter skatt (finns säkert ett fåtal).
Poängen som jag har är att detta tåget har gått. Räntorna har nått botten, och man kan nu inte fortsätta detta rally. Priserna kommer gå ner eller stå still. Försök igen om 15 år kanske, men inte nu. Nu skulle jag hyra och satsa på börsen, och hoppa på ägt boende igen efter en nedgång.

Med vänlig hälsning, slumpen

msFIRE

  • Global moderator
  • Juniormedlem
  • *****
  • Antal inlägg: 59
    • Visa profil
SV: Hyra eller äga?
« Svar #11 skrivet: 22 maj 2018 kl. 20:29:55 »
De senaste 9 åren har jag ägt bostadsrätt i Stockholm. BoPrisbubblan som nu håller på att spricka..
Har dålig koll på stockholm, men hur mycket har det tappat det senaste året? Där vi bor har det mest stagnerat varken upp eller ner de senaste och det verkar inte hända så mycket mer än det så länge efterfrågan är stabil.

... Det är en avkastning på investerat kapital, skattat och klart, på 15% per år dessa 9 år. Visa mig den börsportfölj som avkastat lika bra efter skatt (finns säkert ett fåtal). Poängen som jag har är att detta tåget har gått. Räntorna har nått botten, och man kan nu inte fortsätta detta rally. Priserna kommer gå ner eller stå still. Försök igen om 15 år kanske, men inte nu. Nu skulle jag hyra och satsa på börsen, och hoppa på ägt boende igen efter en nedgång.
Diskussionen har mest handlat om att skillnaderna mellan hyra eller äga oavsett värdeökning. Håller helt med dig om att det tåget troligtvis har gått om inte lönerna helt plötsligt skjuter i höjden. Hyran är ju på samma sätt som räntekostnader pengar i sjön som du aldrig ser igen och boendet ger dig en stabil trygg avkastning i form av tak över huvudet oavsett hur börsen går...