Författare Ämne: Investera i hyresfastigheter ?  (läst 686 gånger)

mrFIRE

  • Global moderator
  • Seniormedlem
  • *****
  • Antal inlägg: 263
    • Visa profil
Investera i hyresfastigheter ?
« skrivet: 11 mars 2018 kl. 12:21:06 »
Går det att investera i hyresfastigheter som privatperson i Sverige idag med tanke på hur bostadsmarknaden ser ut? Någon här som gör det eller har testat? Frågan är också vilka regioner det skulle funka i? I attraktiva områden är investeringskostnaden hög men uthyrningen lätt, i mindre attraktiva områden är investeringskostnaden lägre men kanske inte lika lätt att få uthyrt?

Farbror Fri

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 4
    • Visa profil
SV: Investera i hyresfastigheter ?
« Svar #1 skrivet: 14 mars 2018 kl. 14:51:01 »
Skulle tro att det går att göra en rätt bra affär på detta på mindre orter om man är långsiktig. Det är brist på bostäder att hyra i stora delar av landet och det är stora delar av "landsbygden" som inte avfolkas även om tillväxten inte är den samma som i storstäderna. Där vi bor i Leksand tillexempel är det ständig brist på hyresbostäder..både unga som inte vill/kan köpa och äldre som hellre hyr och slipper sköta om ett hus står på kö...

mrFIRE

  • Global moderator
  • Seniormedlem
  • *****
  • Antal inlägg: 263
    • Visa profil
SV: Investera i hyresfastigheter ?
« Svar #2 skrivet: 14 mars 2018 kl. 17:44:31 »
Kan nog ligga nått i det att det är ett mellanläge som behövs. Ok priser för att köpa, men där det ändå finns en efterfrågan att hyra. Främst mindre städer dit den riktiga bobubblan inte nått? Har du funderat på allvar att göra den typen av investering i Leksand?

k00lix

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 24
    • Visa profil
SV: Investera i hyresfastigheter ?
« Svar #3 skrivet: 30 december 2018 kl. 06:53:04 »
Jag känner en fastighetsägare som alltid brukar fråga mig när vi träffas om jag köpt en fastighet än. Sist sa jag att nu är det alldeles för dyrt då priserna har stigit krafitgt även i Borås-området dom senaste åren. Då svarade han snabbt att fastigheter kommer alltid kännas dyra relativt ekonomin i samhället. För när fastigheterna går ner i pris så har du svårare att hyra ut.

På lång sikt kommer man alltid tjäna på att äga en hyresfastighet om man har rätt hyresintäkt. Det spelar ju ingen roll om fastigheten skulle minska i värde då man alltid får in mer i hyra än vad driftkostnaden ligger på.

Jag är väldigt sugen på att köpa en hyresfastighet framöver, har inte hittat rätt fastighet till lämpligt pris. Men nu har jag börjat inse att man kan troligtvis bygga nytt för nästan samma pengar som att köpa något sletet 70 tals hus med renoveringsbehov framöver. Är det någon som har räknat lite på när det är värt att bygga istället för att köpa?

Har någon gjort en fastighetsaffär som kan tipsa om saker man borde tänka på gällande själva affären i sig? Ska man starta ett aktiebolag eller köra privat? Jag har som målsättning att skaffa flera fastigheter men det är på väldigt lång sikt.

Ekonomitankar

  • Fullständig medlem
  • ***
  • Antal inlägg: 114
    • Visa profil
SV: Investera i hyresfastigheter ?
« Svar #4 skrivet: 28 mars 2019 kl. 09:41:37 »
Här brukar man väl ha varje fastighet i ett eget AB? Dyr lagfartskostnad så man kommer förbi detta genom att inte köpa en fastighet utan ett bolag. DVS fastigheten byter inte ägare.

Solnamannen

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 27
    • Visa profil
SV: Investera i hyresfastigheter ?
« Svar #5 skrivet: 31 mars 2019 kl. 14:28:17 »
Jag har pluggat fastighetsekonomi och varit kundansvarig inom bygg & fastighet i bank (även noterade kunder), värderat fastigheter, byggt egna värderingsmodeller etc. har rätt hyfsad koll.

Ska jag säga en sak om kommersiella fastigheter som investeringsobjekt 2019 så är det att påminna om att priset på långa obligationer och fastigheter korrelerar med räntan; alltså tillgångspriset stiger när räntan sjunker och vice versa. Hur det påverkat fastigheter kan illustreras med en kursgraf på någon av de lite större, förvaltande fastighetsbolagen från någon gång i början av 2000-talet fram till idag. Det här borde i en normal värld vara tillgångar som reellt avkastar någonstans mellan riskfri ränta och OMXS30. I själva verket slår många av de här bolagens kursutveckling + utdelning OMXS30 senaste 15 åren - vilket är exceptionellt.

Det är relativt många som under dessa 15 år byggt enorma pappersförmögenheter genom att ständigt låna upp mer pengar i takt med att tillgångspriserna ökar, och lägga in mer pengar i marknaden. Det finns två alternativa förklaringar till deras extrems snabba förmögenhetsuppbyggnad; antingen förutsåg de för 10 år sedan minusräntan (...) eller så är det en kombination av ren tur och hög belåning.

För mig är det väldigt uppenbart att den sistnämnda förklaringen är korrekt. Faktum är att min uppfattning är att det praktiskt taget vid varje givna ögonblick, på varje marknad och i varje bransch/marknadssegment finns ett gäng spelare som är villiga att gå in snabbt och aggressivt med extremt hög risk. En typisk sådan här person har väldigt hög svansföring och kommer att tolka varje framgång (snabb ökning av deras tillgångar) som ett kvitto på deras personliga förträfflighet - vilket i sin tur ger dem självförtroende att fortsätta vågspelet. I praktiken satsar de allt de har + belåning på rött i roulette. Det tycks alltid finns en "marknad" för irrationell spekulation, oavsett om det man spekulerar kring är IT-bolag, BRIC, bubbelvärderade fastigheter, olja, olönsamma bioteknikbolag, solkraft, bitcoin, fingerprint cards eller cannabisaktier. Vad vi vet är att de här spelarna aldrig berättar, syns eller hörs om deras vågspel går åt helvete, vilket det gör för typ 99 av 100.

När tidvattnet drar sig tillbaka (normaliserad penningpolitik alt kris/krasch) ser vi vilka som badat utan badkläder. Då står jag där i strandbrynet och kan köpa nakenbadarnas fastigheter billigt i utbyte mot badkläder. Men inte dessförinnan. Det är en hållning jag haft sedan jag 2014-2015 (lite för tidigt) sålde mina aktier i Lundbergföretagen - och det är en hållning jag kommer ha tills vi ertappar nakenbadare. Det man behöver förstå är att det inte är någon brådska. Man behöver inte ha fastigheter i sin portfölj vare sig två, fem eller tio år. Det finns annat att investera i.

Jag skulle aldrig ge mig på och köpa en egen fastighet som investering. Inte för att jag saknar kompetens - utan för att det är riskfyllt att äga en enda (eller tre) enskilda fastigheter, av lite samma skäl som att det är vansinne att ha 100 % av sin portfölj i 1-3 st småbolagsaktier. Det är också en hel del ansvar och arbete. När jag kommer att börja köpa fastigheter kommer jag göra som jag gjorde med min småbolagsportfölj; jag kommer via en separat ISK investera i 6-10 st noterade fastighetsbolag, och betrakta det hela ungefär som en passiv investerings i en fond. Fast med väldigt låga avgifter.

Som jag skrivit tidigare är fastigheter en intressant investering som kan matcha behoven för en typisk "pensionsportfölj". Inte minst när man väl är nära pension - eller redan pensionerat sig. Hyreskontrakten är i allmänhet skrivna på >5 år och hyran är KPI-indexerad. Traditionella, förvaltande fastighetsbolag brukar lämna en betydande del av det årliga överskottet i utdelning varje år (enkelt, passivt kassaflöde). Men det hela bygger i någon mån på att man köper för rätt pris. Risken för en bred portfölj av förvaltande fastighetsbolag ligger någonstans mellan riskfri ränta och ett rimligt avkastningskrav på OMXS30; avkastningen bör givetvis också ligga där någonstans. Tänk på att i en normal högkonjunktur så pressas hyrorna upp och vakanserna ner i fastigheter. När "vanliga" sämre tider kommer så ökar vakanserna och hyrorna sjunker. Redan det här kan göra fastigheter lite mer svängiga än många väntar sig, typ 1-3 år av 20. Lägg till det att låga räntor och god tillgång på lån ökat skuldsättningen/hävstången, och att låga räntor därtill pressat ned avkastningskravet kanske så mycket som 1-2 procentenheter för mycket (vilket då ska justeras vid nästa återställare). Samtliga parametrar sammantaget gör att jag väntar mig att det finns 50-70 % nedsida i en portfölj med 5-10 st av de större, förvaltande fastighetsbolagen någon gång de närmaste åren. I det perspektivet tycker jag att MSCI Global index eller många av mina småbolagsaktier framstår som attraktivt värderade och tryggare.
”He is richest who is content with the least” -Socrates

Solnamannen

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 27
    • Visa profil
SV: Investera i hyresfastigheter ?
« Svar #6 skrivet: 31 mars 2019 kl. 15:32:04 »
Här brukar man väl ha varje fastighet i ett eget AB?
Handlar också om skillnaden i skatt mellan att sälja fastighet (bokfört värde vs försäljningspris) jämfört med att sälja aktier i dotterbolag. Se ex "kattrumpan".

Det ställer dock till problem med finansieringen. Enligt aktiebolagslagen vore det otillåten värdeöverföring att köpa aktierna i ett bolag och finansiera köpet med lån säkerställda av tillgångar i det förvärvade bolaget. Huvudregeln kan enkelt sägas vara  att man ställer säkerheter för lån nedåt i en koncernstruktur, inte uppåt.

I praktiken kan ju fastighetsaffärer ha skett på det här sättet i decennier, varför den fastighet värd 40 mkr som du nu ska köpa via (skuldfritt) bolag, har ett bokfört värde om 5 mkr. Det skulle få intressanta följder för balansräkningen om du lånade upp 25 mkr i bolaget mot säkerhet i fastigheten, och delade ut pengarna (ej fritt eget kapital => negativt eget kapital).

”He is richest who is content with the least” -Socrates