Jag har pluggat fastighetsekonomi och varit kundansvarig inom bygg & fastighet i bank (även noterade kunder), värderat fastigheter, byggt egna värderingsmodeller etc. har rätt hyfsad koll.
Ska jag säga en sak om kommersiella fastigheter som investeringsobjekt 2019 så är det att påminna om att priset på långa obligationer och fastigheter korrelerar med räntan; alltså tillgångspriset stiger när räntan sjunker och vice versa. Hur det påverkat fastigheter kan illustreras med en kursgraf på någon av de lite större, förvaltande fastighetsbolagen från någon gång i början av 2000-talet fram till idag. Det här borde i en normal värld vara tillgångar som reellt avkastar någonstans mellan riskfri ränta och OMXS30. I själva verket slår många av de här bolagens kursutveckling + utdelning OMXS30 senaste 15 åren - vilket är exceptionellt.
Det är relativt många som under dessa 15 år byggt enorma pappersförmögenheter genom att ständigt låna upp mer pengar i takt med att tillgångspriserna ökar, och lägga in mer pengar i marknaden. Det finns två alternativa förklaringar till deras extrems snabba förmögenhetsuppbyggnad; antingen förutsåg de för 10 år sedan minusräntan (...) eller så är det en kombination av ren tur och hög belåning.
För mig är det väldigt uppenbart att den sistnämnda förklaringen är korrekt. Faktum är att min uppfattning är att det praktiskt taget vid varje givna ögonblick, på varje marknad och i varje bransch/marknadssegment finns ett gäng spelare som är villiga att gå in snabbt och aggressivt med extremt hög risk. En typisk sådan här person har väldigt hög svansföring och kommer att tolka varje framgång (snabb ökning av deras tillgångar) som ett kvitto på deras personliga förträfflighet - vilket i sin tur ger dem självförtroende att fortsätta vågspelet. I praktiken satsar de allt de har + belåning på rött i roulette. Det tycks alltid finns en "marknad" för irrationell spekulation, oavsett om det man spekulerar kring är IT-bolag, BRIC, bubbelvärderade fastigheter, olja, olönsamma bioteknikbolag, solkraft, bitcoin, fingerprint cards eller cannabisaktier. Vad vi vet är att de här spelarna aldrig berättar, syns eller hörs om deras vågspel går åt helvete, vilket det gör för typ 99 av 100.
När tidvattnet drar sig tillbaka (normaliserad penningpolitik alt kris/krasch) ser vi vilka som badat utan badkläder. Då står jag där i strandbrynet och kan köpa nakenbadarnas fastigheter billigt i utbyte mot badkläder. Men inte dessförinnan. Det är en hållning jag haft sedan jag 2014-2015 (lite för tidigt) sålde mina aktier i Lundbergföretagen - och det är en hållning jag kommer ha tills vi ertappar nakenbadare. Det man behöver förstå är att det inte är någon brådska. Man behöver inte ha fastigheter i sin portfölj vare sig två, fem eller tio år. Det finns annat att investera i.
Jag skulle aldrig ge mig på och köpa en egen fastighet som investering. Inte för att jag saknar kompetens - utan för att det är riskfyllt att äga en enda (eller tre) enskilda fastigheter, av lite samma skäl som att det är vansinne att ha 100 % av sin portfölj i 1-3 st småbolagsaktier. Det är också en hel del ansvar och arbete. När jag kommer att börja köpa fastigheter kommer jag göra som jag gjorde med min småbolagsportfölj; jag kommer via en separat ISK investera i 6-10 st noterade fastighetsbolag, och betrakta det hela ungefär som en passiv investerings i en fond. Fast med väldigt låga avgifter.
Som jag skrivit tidigare är fastigheter en intressant investering som kan matcha behoven för en typisk "pensionsportfölj". Inte minst när man väl är nära pension - eller redan pensionerat sig. Hyreskontrakten är i allmänhet skrivna på >5 år och hyran är KPI-indexerad. Traditionella, förvaltande fastighetsbolag brukar lämna en betydande del av det årliga överskottet i utdelning varje år (enkelt, passivt kassaflöde). Men det hela bygger i någon mån på att man köper för rätt pris. Risken för en bred portfölj av förvaltande fastighetsbolag ligger någonstans mellan riskfri ränta och ett rimligt avkastningskrav på OMXS30; avkastningen bör givetvis också ligga där någonstans. Tänk på att i en normal högkonjunktur så pressas hyrorna upp och vakanserna ner i fastigheter. När "vanliga" sämre tider kommer så ökar vakanserna och hyrorna sjunker. Redan det här kan göra fastigheter lite mer svängiga än många väntar sig, typ 1-3 år av 20. Lägg till det att låga räntor och god tillgång på lån ökat skuldsättningen/hävstången, och att låga räntor därtill pressat ned avkastningskravet kanske så mycket som 1-2 procentenheter för mycket (vilket då ska justeras vid nästa återställare). Samtliga parametrar sammantaget gör att jag väntar mig att det finns 50-70 % nedsida i en portfölj med 5-10 st av de större, förvaltande fastighetsbolagen någon gång de närmaste åren. I det perspektivet tycker jag att MSCI Global index eller många av mina småbolagsaktier framstår som attraktivt värderade och tryggare.
