Författare Ämne: Fastighetsobligationer  (läst 190 gånger)

Smålänning

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 10
    • Visa profil
Fastighetsobligationer
« skrivet: 22 januari 2020 kl. 18:32:31 »
Hej! Det pratas ju om TINA, men jag funderar ändå på diversifiering. Läste om en fastighetsobligation som heter Apex. Någon som känner till/ har erfarenhet av den? Solnamannen?

Solnamannen

  • Nykomling
  • *
  • Antal inlägg: 43
    • Visa profil
SV: Fastighetsobligationer
« Svar #1 skrivet: 13 april 2020 kl. 11:10:16 »
Om man tycker att banker lånar ut paraplyer när det är sol ute och kräver tillbaka dem när det börjar regna är det inget emot marknaden för företagsobligationer för små bolag med lite oklar riskbild.

Vid sidan av pensionspengar (tjänstepension och premiepension) så investerar jag i risk (avkastningskrav över ISK-schablon) i tre teman; storbolag, småbolag och fastigheter. Jag har dem på separata konton för att bekvämt kunna följa deras utveckling utan akrobatkonster i excel (det har jag nog med på jobbet). Dessa tre teman utgör alltså inte allt mitt "sparande", men det summerar allt mitt sparande/investeringar med avkastningskrav över ISK-schablonen. Vid sidan av dessa tre teman har jag i princip en väldigt likvid cash buffert. Sparkonton, valutakonton etc. "Rainy day fund". Formellt är väl även amorteringen på studielån (det enda lån jag har) ett sparande (mot 0,13% ränta).

Temat "fastigheter" har bara funnits i mitt huvud/på skissbordet fram tills mitten av mars 2020 då jag startade depån, skrev låneavtal, stoppade in lite pengar och doppade några tår i vattnet. Jag har varit på det klara över portföljens utformning/sammansättning i flera år, men höga värderingar har avskräckt mig från att köpa fastigheter sedan 2015, då jag sålde av mitt mångåriga innehav i Lundbergföretag. Efter att det jag tittar på (moget, etablerat, förvaltande) föll 30% och det mer omogna, oppurtuna, transaktionsintensiva, högt belånade och/eller exotiskt finansierade (här har du företagsobligationer och preffar som upplåningsform) tappade 40-50% bedömde jag att det var dags att börja ha ögonen öppna.

Nu ska sägas att mitt avkastningskrav (på >15 års sikt) på "fastigheter" är typ 4% + inflation per år, "storbolag" ligger snarare på 5,5-6,0% + inflation och "småbolag" >7% + inflation per år. Så varför skulle jag vilka investera i fastigheter? Jag har läst fastighetsekonomi och jobbar med fastigheter och bygg i bank. Jag har i den rollen värderat fastigheter, och till och med byggt värderingsmodeller. Jag har rätt OK koll på fastigheter. Reala tillgångar som fastighetsbolag med inte sällan långa, KPI-indexerade hyreskontrakt erbjuder - förutsatt att man köper till rätt pris/värdering - en trevlig komponent i en större portfölj. Den ska bete sig lite mer sävligt, hålla emot lite när det blåser snålt. Som jag i flera år förutsett så blev så inte fallet när den stora, oväntade svarta svanen kinasjukan slog till våren 2020. Fastigheter (och företagsobligationer) har 2014-2019 varit epicentrum av det jag kallat "minusräntesjukan"; en prisbubbla skapad av att pengar som hör hemma i "riskfri ränta" letat sig upp på riskskalan i jakten på "yield". Denna trend har pressat upp värderingarna av fastigheter, skog, företagsobligationer till hög höjd under dessa år. Jag har hållit mig ifrån det (liksom banker).

Vad ska "fastigheter" fylla för funktion i min portfölj, och när köper jag?
Mitt perspektiv som investerare grundar sig i avkastningskrav, vilket i sig består av komponenterna 1) kompensation för inflation 2) kompensation för riskfri realränta jag kan få på marknaden 3) riskpremie; som kompenserar mig om jag investerar i något med risk. Det finns mycket spännande nyckeltal, men i slutändan är en enda sak intressant för mig; avkastning rensat för inflation. En diversifierad fastighetsportfölj kan - givet att man köper till rimliga värderingar - ge en över tid ganska trygg reell avkastning. En slags riskmässig mellanmjölk. Av detta skäl har jag satt som enkel regel för mig själv att innan 55 års ålder så köper jag bara det här temat när det är kris/krasch och priserna av allt att döma är låga. Det vill säga, upp till 55 års ålder så investerar jag i "Storbolag" och "Småbolag" så länge det inte är kris/krasch, för jag är övertygad om att det högre risktagandet där betalar sig bättre över tid. Från 56 års ålder fram tills det att jag pensionerar mig kan jag tänka mig att köpa fastigheter (drar då ner köp av småbolag) till låga och normala värderingar - men kommer undvika dem även där om jag upplever att värderingarna är höga. Det läskiga med att köpa dessa kapitalintensiva investeringar till höga värderingar är att de har enormt liten möjlighet att kompensera detta misstag med högre intäkter, lägre kostnader och högre utdelningstillväxt även på så mycket som 10-20 års sikt. Köper du kapitalintensiva verksamheter (fastigheter, skog etc) till för hög värderingar är risken stor att du är missnöjd med den reala avkastningen i decennier framåt. Samtidigt brukar inte (historiskt) kapitalintensiva verksamheter dras med väldigt höga värderingar under längre tider (>10 år), varför jag då hellre investerar 70-80% av pengarna i småbolag/storbolag och resterande 20-30% i cash/räntebärande för att balansera risk - och hålla mig med likvitt torrt krut i väntan på lägre tillgångspriser (som jag gjort inte minst 2017-2020). Samtidigt är "fastigheter" sannolikt de mest långsiktiga investeringar jag gör. "Småbolag" lär jag sälja av typ 1/10 per år från pension och 10 år framåt för att leva av pengarna. Därefter lär jag börja sälja av "storbolag". Även om jag från pension slutar att återinvestera utdelning från "fastigheter" och istället lever av de pengarna så ser jag inte framför mig att jag säljer av "fastigheter" under de första 15-20 åren i pension - eller alls. Sannolikt är det vad jag lämnar i arv efter mig.

Är fastigheter köpvärda 13:e april 2020?
Mitt enkla snabba svar är nej. Jag startade temat/depån, satte strukturen på plats, stoppade in en liten slant och köpte en "kostsam bevakningslista" i mitten/slutet av mars. Depån har 10 st innehav; Atrium Ljungberg, Castellum, Fabege, Holmen, Hufvudstaden, Kungsleden, SCA, Skanska, Wallenstam och Wihlborgs. Det är alltså i praktiken att jämföra med en "fastighetsfond", lite som att mitt tema "småbolag" är tänkt att påminna om en "småbolagsfond". Min tanke är att inte ha så mycket åsikt om de enskilda komponenternas utveckling, utan tänkte försöka hålla 8-12% i respektive innehav (passiv förvaltning). Möjligen tas något innehav bort och något läggs till över tid, men som sagt - passivt och enkelt är tanken. En garanterad vinstlott jag drar jämfört med att köpa en fastighetsfond och en småbolagsfond är att jag sparar in ungefär 1,2-1,3% av kapitalet varje år genom att slippa förvaltningsavgifter. Bara det gör enorm skillnad sett över decennier. Som synes för den lite mer initierade småspararen är det (i vanlig ordning med Solnamannen) inte direkt det exotiska och riskfyllda jag tagit sikte på, utan snarare tvärtom. Att de här bolagen under 2020 tappade i nivå med min småbolagsportfölj, och sedan jag köpte i mars är upp ca 10% vittnar om att något inte stått riktigt rätt till i prissättningen av risk. På nuvarande nivåer menar jag att det fortfarande är rejält högt värderat, och jag avvaktar fortsatta fall innan jag köper på mig mer. Jag kommer ompröva den strategin när jag fyller 56 år (och det är ganska långt tills dess). Tålamod är en dygd. Lita till din analys - låt dig inte dras med i marknadens kortsiktiga nycker.

Fastighetsobligationer?
Inom ramen för temat "Fastigheter" är jag inte intresserad av att investera i fastighetsobligationer (eller preferensaktier). Här vill jag explicit äga bolagsrisken och få 100% av överskottet i verksamheterna (som aktieägare stå sist i kön som fodringsägare). Jag vill inte begränsa bolags/marknadsrisken, "hedga" etc (det medför bara kostnader), utan temat syftar just till att ta marknads/bolagsrisken när jag kan köpa in mig till rätt värdering. Då kvarstår möjligheten att köpa fastighetsobligationer utanför mina tre teman, i min "rainy day fund". Här menar jag inte heller att jag skulle känna mig bekväm med ej säkerställda obligationer utgivna av mer eller mindre högt belånade fastighetsbolag. Risken är för hög och likviditeten för dålig och inte minst för lynnig. En rainy day fund behöver vara extremt likvid. Skulle jag vilja investera i fastighetslån skulle jag köpa aktier i en bank. En sådan investering skulle jag göra i temat "storbolag". En sådan investering ser jag framför mig att jag kan ha chans att göra till väldigt goda villkor när storbanker genomför nyemissioner 2021-2022.


« Senast ändrad: 13 april 2020 kl. 13:09:30 av Solnamannen »
”He is richest who is content with the least” -Socrates